Poliitikute "võtmed tagasi" bumerang

Mitu Eesti erakonda lubab kehtestada sarnaselt Lätiga kodulaenudele nn võtmed tagasi põhimõtte. See tähendab, et kodulaenu võtja saab tagatisest loobudes kogu laenust priiks, isegi kui tagatis ei kata laenu suurust.

Selline valimislubadus on näide pooltõdesid armastavatest poliitikutest, kes jätavad tähelepanuta oma ettepaneku puudujäägid. Eluasemelaenu võtjate kaitseks mõeldud meede tabab nimelt tegelikkuses neid laenuvõtjaid endid bumerangina.

Esmapilgul näib laenuvõtja seisukohast väga mõnus, et ta saab oma kodu rajamiseks võtta pangalaenu riskivabalt. Kui hiljem selgub, et laenuotsus on tehtud läbimõtlematult või tekib kinnisvaraturul hinnalangus ja tagatisvara väärtus kukub, siis saab kinnisvarast loobudes kogu laenukoormast priiks. Koduomanik sulgeb oma kodu ukse ja kolib mujale ning edasi tegelegu tema probleemse kinnisvaraga pank.

Eesti "võtmed tagasi" põhimõtete pooldajad ütlevad, et eluasemelaenude puhul on riskid osapoolte vahel ebaproportsionaalselt jaotatud. Pangad on kõik tagatise väärtuse kõikumise riskid jätnud laenuvõtja kanda.

"Võtmed tagasi" valimislubadus tugineb eelarvamusel, et pangad on pahad ning seetõttu tuleb inimesi nende pahade pankade eest kaitsta. Tulemus on aga see, et eluasemelaenude saamine muutub senisest keerulisemaks.

Naiivne on arvata, et pank on nõus ühepoolselt võtma enda kanda kinnisvaraturuga seotud riskid. Seega, kui võtmed tagasi põhimõte seadustatakse, keerab see kinni pankade laenukraanid ning paljudele inimestele muutub eluasemelaenu võtmine ja uue kodu soetamine võimatuks või senisest kulukamaks.

Valusamalt lööb see muudatus just väiksema sissetulekuga elanikke ja inimesi, kes elavad piirkonnas, kus kinnisvaraturg on passiivne. Kui poliitikud tahavad väikeasulatele anda kabelimatsu ning noored inimesed eluasemeturult minema peletada, siis on "võtmed tagasi" põhimõtte seadustamine selleks väga hea võimalus.

Praegu on kodulaenu andmisel panga jaoks olulisel kohal laenuvõtja sissetulek ehk võime võetud kohustust tulevikus täita. "Võtmed tagasi" põhimõtte puhul muutub olulisemaks kinnisvaraturul toimuv ehk see, kui lihtne on elukondlikku kinnisvara müüa.

Eestis ei ole vaja "võtmed tagasi" põhimõtte negatiivseid tagajärgi ise välja mõelda, piisab kui vaadata Läti poole, kus vastav seadus hakkab kehtima märtsis. Kui seadus Lätis möödunud aastal valimiste eel vastu võeti, siis ennustati kohe, et laenukraanid keeratakse kinni ning Läti kinnisvaraturg jahtub.

Möödunud nädalal kirjutas Postimees, et Lätis vähenes eelmise aasta teises pooles eluasemelaenude väljastamine. Sealse Swedbanki hinnangul on kodulaenude arv kukkunud 40 protsenti ja omafinantseeringu osa suurenenud kuni 50 protsendile.

Kuna seadus lükkab kinnisvara turuväärtuse riski panga kanda, siis on loogiline, et pank soovib laenuvõtjalt suuremat omavastutust. Arvan, et iga kodulaenu võtja suudab kujutada ette, mis oleks juhtunud, kui tema omafinantseeringuks nõutud summa oleks laenu võttes olnud näiteks kaks korda suurem.

"Võtmed tagasi" põhimõtte seadustamine toob kaasa selle, et kinnisvara omamise asemel sunnivad poliitikud inimesi kinnisvara üürima. Sellest muudatusest võidavad üürileandjad. Kaotavad aga üürnikud ning ka elukondliku kinnisvara omanikud, kui nad pole kinnisvara soetanud üürimise eesmärgil.

Lätis pole seadus saanud veel kehtimagi hakata, aga juba on asutud otsima võimalusi, kuidas seadust leevendada ehk valimiskampaania tuhinas tehtud viga parandada. Näiteks on pakutud välja idee, et võtmed tagasi põhimõte võiks olla lepingus vabatahtlik. Kes seda võimalust soovib, siis see peab ka arvestama kõrgema omafinantseeringu jm kehvemate tingimustega. Ehk kui tahad riske lükata rohkem panga kraesse, siis pead selle eest olema valmis ka ise rohkem maksma.

Ekslik on arvamus, et Eestis ei tehta midagi võimaliku kinnisvara- ja laenuturuga seotud kriisi vältimiseks. Eesti Pank otsustas möödunud aastal, et selle aasta märtsist karmistuvad Eestis eluasemelaenude väljastamise nõuded.

Keskpank on kehtestanud kolm olulist reeglit: laenusumma võib olla kuni 85% tagatiseks oleva kinnisvara väärtusest; laenusoovija kõik igakuised laenu- ja liisingumaksed kokku võivad moodustada kuni 50 protsenti tema regulaarsest netosissetulekust ja eluasemelaenu võib anda maksimaalselt 30 aastaks.

Need nõuded on piisavad võimaliku kinnisvaramulli vältimiseks ja kodulaenuturgu pole poliitikutel vaja rohkem reguleerida. Kui inimesed lasevad end loosungitest ära petta, siis võivad "võtmed tagasi" põhimõtte abil valimistel edu saavutada pooltõdesid armastavad poliitikud. Praegused koduomanikud ja tulevased kodulaenu võtjad aga "võtmed tagasi" põhimõttest pigem kaotavad.

Tekst oli täna eetris Vikerraadios päevakommentaarina (toim)